Jak vydělat 150% a více na pronájmu garáží

Doporučte přátelům:
RSS
Facebook
Google+
http://www.nelzu.cz/2016/08/26/jak-vydelat-150-a-vice-na-pronajmu-garazi/
Twitter

Nepronajímejte garáže!

Je docela vtipné, když se nad tím zamyslím, že odrazuji všechny od toho, co sám dělám. Asi proto, že jsem si zpočátku myslel, že bude vše probíhat tak nějak hladce, a nakonec situace donutila člověka opět hledat cestičky, aby to všechno dávalo také ekonomický smysl.

Je to taková bezproblémová investice

Garáž je docela dobrá investice. Koupíte ji za pár šupů dokonce i s pozemkem, v každém městě je jich jen omezené množství a lidé jsou ochotni platit za to, když jim ji pronajmete. Před pronájmem kouknete na střechu, vymetete pavučiny, posekáte trávu před vchodem, možná natřete vrata a je hotovo. Kdybyste chytli opravdu špatného nájemníka, stejně není nic, co by mohl zničit či poškodit natolik, aby vám srazil cenu nemovitosti o více než pár procent. Vypovědět smlouvu je také sranda ve srovnání s pronajímáním bytů. Ale!


10% na pronájmech prostě nestačí

Když jsem kupoval první dvě garáže, byla vidina deseti procent docela fajn a už jsem ta čísla vyplňoval do formuláře spořící kalkulačky. Nyní ale více srovnávám s jinými možnostmi a více přemýšlím nejen kolik bude z jaké investice, ale také kolik času mě to bude stát.
Za mé 3 hlavní zdroje příjmu považuji tyto – práce, nemovitosti, akcie. Schválně sem je seřadil takto za sebou, protože to má hlubší význam. Práce přináší nejvyšší relativní zisky, ale také jí člověk musí věnovat největší úsilí, u akcií je to zase naopak. Očekávám nízké relativní zisky, někde kolem 10ti procent, ale s téměř nulovou prací (proto je také neobchoduji aktivně, pouze dlouhodobě investuji a prodávám v horizontu 5-10let, když se naskytne vhodná příležitost) a s garážemi se musím trefit někam mezi.

Proč to dělám tak, jak to dělám

Jak už jsem dříve psal, garáže nejsou a nikdy nebudou peníze bez práce. Zjistil jsem, když jsem se snažil dosáhnout zcela pasivního příjmu, že to je téměř nemožné. Pokud se garáže dobře nakoupí a dobře pronajmou, tak příjmy minus náklady dají těch 10 procent, možná o procento méně. Ale i tak, tomu člověk musí věnovat úsilí. Musí najít nabídku, dohodnout prodej/koupi, zařídit převod na katastru, sehnat nájemníka, zhruba každý rok se nájemníci vymění … když to člověk spočítá opravdu do důsledků a převedl by investovaný čas na náklady, tak nám zisk klesne ještě níže možná na 5-8%. V tuto chvíli se taková investice nevyplatí, protože je lepší nechat peníze ležet v akciích. Tak proč to do těch akcií jednoduše nevrazit a nebo peníze dál neotáčet ve firmě? Proč hledat způsob, jak to dělat ziskově? Kvůli diverzifikaci. Možná se o tom někdy rozepíši více, ale mám zásadu dělit aktiva na 4 rovné díly – hotovost/firma/nemovitosti/akcie.


Po stopách desítek procent

Pokud tedy chci mít čtvrtinu peněz v nemovitostech a vybral jsem si právě garáže, nebude to jednoduché. Určitě nebudou stačit pronájmy, protože to za tu práci nestojí a rozhodně nechci točit jednu garáž za druhou, protože můj hlavní obor, kterému rozumím, je trošku jinde. Ale mohu se poučit z podnikání, nebo deseti let na burze. Vždyť to tak odlišné být nemůže. Když nakupuji akcie, tak také hledám kvalitní firmy s trvalou hodnotou, které po dlouhou dobu vyplácí dividendy a nakupuji je v krizích za nejnižší možné ceny (nejlépe pod jejich účetní hodnotou) a prodávám, když jsou drahé (vysoko nad svojí účetního hodnotou). U garáží je to podobné. Příjmy z pronájmu se velmi podobají příjmům z dividend a u nákupu garáží také řeším aktuální tržní hodnotu a snažím se nakoupit za co nejlepší ceny.

Jeden příklad z tohoto týdne

Tento týden se mi podařil velmi zajímavý obchod. Jednalo se o garáž, kterou jsem nakoupil způsobem, který jsem zde zatím nezmiňoval, třeba někdy jindy 🙂 Garáž je v lokalitě, kterou sleduji již 2 roky nazpět. Za poslední dva roky se neobjevila jediná kloudná nabídka pod 250.000Kč a cena ještě poroste, protože se jedná lokalitu v centru města, kterou právě zastavují ohromným množstvím novostaveb. Nebudu se tajit tím, že nákupní cena byla 130.000Kč – tudíž první podmínka byla splněna dokonale. Koupě byla provedena za zhruba polovinu tržní hodnoty. Po další tři roky se dá počítat s pronájmem za 18.000Kč/ročně tj. 54.000Kč zhruba za 3 roky a pronajímat budu do té doby, dokud se nenajde někdo, kdo bude garáž ochoten koupit za 130% tržní hodnoty. Tipuji, že ta se po zastavění bude pohybovat kolem 280.000Kč, takže prodejní cenu bych viděl na 364.000Kč. Vše je jen odhad, realita se může lišit stejně tak nahoru jako dolů, ale máme něco, od čeho se lze odpíchnout. S minimem práce a počáteční investicí 130.000Kč by měl zisk po 3 letech činit 288.000Kč (96.000Kč/rok). Za těchto optimálních podmínek je to zhruba 73% ročně, ale pokud se budeme držet hodně při zemi, může vypadat ten opravdu nejnepříznivější případ třeba takto.


Když se nedaří, stejně to je vejvar

Budeme počítat s tím, že se nám nepodaří nákupní cenu moc usmlouvat a nepodaří se nám na konci ani dobře prodat a možná přijdeme o pár nájmů neobsazeností nemovitosti. Nakoupíme jen s 20ti procentní slevou a prodáme za běžnou cenu na trhu. Mezi tím pronajímáme. Kdyby se stejná příležitost objevila, ale vlastník chtěl za garáž 200.000Kč, šel bych do toho také. Situace v okolí by se nezměnila, cena garáže nestoupla a nakonec bych byl nucen ji vzhledem k nějaké jiné potřebě prodat za 250.000Kč. Nájemné by nebylo 1500Kč měsíčně, ale 1000Kč, což je částka, za kterou tu lidé trhají ruce. Za tři roky a totálně nepříznivých podmínek by byl zisk 86.000Kč, což na rok vychází zhruba 14% z počáteční investice. To jsou hezké, nepříznivé podmínky, že?

14% – 73% ročně si nechám líbit.

Takhle přemýšlím o garážích já. Možná na to jdete ještě jinak a třeba mě naučíte něco nového, ale toto je jedna z cest, jak nezbohatnout, ale také nezbankrotovat. Nezbohatnout? A teď to, co mám tak strašně rád. Pominu ty hrubé výpočty i to, že časový rámec tří let je tak krátký, že jsem zcela zanedbal nějaké složené úročení. Ovšem v dlouhodobém měřítku bych si ho dovolil zohlednit. A vezmu opravdu ty nejhorší varianty ze všech nejhorších variant a budu vycházet pouze z vlastnictví jedné garáže na začátku, tak z té jedné garáže může být v důchodu buď hezkých pár desítek milionů a nebo částka, kterou ani neumím vyslovit. Každopádně můj cíl není dosahovat dlouhodobě nereálných několik desítek procent, co se podaří občas udělat, když chytnete dobrou sérii obchodů, ale můj cíl ani není se smířit s pár procenty z pronájmů. Když se mi bude dařit konzistentně udržet 15-20%, budou ještě dvě generace po mě vzpomínat na dědečka v dobrém.

 


Jak bude reklama vypadat?
-
Zde může být vaše reklama navždy jen za 299 Kč
Zobrazit formulář pro nákup

Přidejte komentář

Your email address will not be published. Required fields are marked *