Přesné cílení poptávek při nákupu garáží, vylepšuji starý trik realiťáků

Doporučte přátelům:
RSS
Facebook
Google+
http://www.nelzu.cz/2016/09/18/presne-cileni-poptavek-pri-nakupu-garazi-vylepsuji-stary-trik-realitaku/
Twitter

Pro mnohé z nás jsou realitní agenti konkurenty, ale to neznamená, že bychom se od nich nemohli učit. V jednom z předchozích článků s názvem „Jak nakupuji garáže za nejnižší možné ceny“ jsem popisoval, jak si otipovat ty nemovitosti, o které se lidé nemají čas starat, a nyní přidám ještě malý tip, jaké majitele oslovit a jak se trefit vyloženě „do černého“.

Pronajímat garáže na dálku je velmi obtížné, ne-li nemožné. Ještě nikdy mne nenapadlo si garáž při její koupi neprohlédnout. Stejně tak mají zájem se na nemovitost podívat nájemci. Přestože vybírám vždy takové, které jsou v místě bydliště, prohlídky mne stojí spoustu času. Pokud vaše garáž stojí v dobré lokalitě, dá se v průměru na 2 návštěvy pronajmout. Další návštěvu bude stát předání garáže a klíčů při podpisu smlouvy a poslední návštěvu při ukončení pronájmu. Pokud se jedná o cesty v rámci jednoho města, bude to obnášet zhruba 4 hodiny času.
Pro někoho kdo pracuje se sazbou 100Kč/hod to není moc, ale pokud standardně berete 800Kč/hod (běžná sazba obyčejného instalatéra), budete pravděpodobně počítat, zda se vám to vůbec vyplatí i když budete bydlet v té samé obci.
Proč se nedomluvit s nějakou realitkou a nechat tyto starosti na ní? Jednoduše proto, že byste za tyto služby zaplatili stejně, ne-li více.


Co s garáží, která je desítky či stovky kilometrů daleko?

Nejprve navštivte stránky českého statistického úřadu a zjistěte si, jaká je v ČR průměrná měsíční mzda. V roce 2016 to vychází na 28.152 Kč hrubého, tj. 21.455 Kč čistého, tedy 134Kč/hod.
Při předpokladu, že se bude průměrná doba pronájmu garáže pohybovat někde kolem jednoho roku, můžete za současných podmínek získat z pronájmu např. 10.800Kč což bude dělat dejme tomu 10% z ceny nemovitosti (108.000Kč). Kolik budou lidé ochotni investovat času do zařizování pronájmu, při průměrném platu 134Kč/hod? Spodní hranice výdělku z pronájmu bude dána pravděpodobně běžně dostupnými investičními instrumenty jako je spořící účet, stavební spoření apod. s kterými budou lidé výnos porovnávat. A co když majitelé tyto nemovitosti nepronajímají? Pak není sebemenší důvod je nechávat ležet ladem.
Počítejme tedy s tím, že pokud bude majitel pronajímat garáž za běžnou cenu 10.800Kč/rok, mohl by být ochoten do zařizování pronájmu investovat maximálně 7.560Kč. Protože tak by mu z veškerého toho úsilí zbylo 3.240Kč což jsou 3% z ceny nemovitosti. Do těch 7.560Kč se musí vejít za každou cenu a musí do toho započítat jak cenu času (svojí hodinovou sazbu), tak cenu paliva, protože se k nemovitosti musí také nějak dostat.
Vlastník však bude mít dilema, zda se kvůli 3% má takto honit a stresovat, zvlášť když si nemůže být jistý že o nemovitost bude skutečně zájem s kterým počítá, nebo že ji bude mít obsazenou. Navíc se můžou objevit další problémy, např. začne zatékat střecha a bude potřeba oprava a nebo bude váznout komunikace s nájemníky.  V tomto případě se mu bude s velkou pravděpodobností jevit i to stavební spoření jako lepší varianta.
Po zhodnocení všech pro a proti usoudí, že 6% bude skutečně na hraně. V našem případě 6% z ceny nemovitosti činí 6.480 Kč.

Jaká vzdálenost od garáže je ještě OK a od jaké vzdálenosti už se nevyplatí garáž vlastnit?

max.cena = 4.320 Kč (10.800Kč – 6.480Kč)
hod.sazba = 134 Kč (dle statistického úřadu r.2016)
cena paliva = 2Kč/km
rychlost přesunu = 80km/hod
počet cest = 8 (4 cesty tam a zpět viz. první odstavec)
vzdálenost = ?

Max.cena = cena času + cena paliva
Max.cena = (hod.sazba x čas strávený přesunem) + ((vzdálenost x počet cest) x cena paliva)
Max.cena = (hod.sazba x (vzdálenost x počet cest/rychlost přesunu)) + ((vzdálenost x počet cest) x cena paliva)
4.320 = 134 x vzdálenost x 8 /80 + vzdálenost x 8 x 2
4.320 = vzdálenost x (134 x 8/80 + 8×2)
vzdálenost = 4.320 / 29,4
vzdálenost = 147 km

Výsledek tohoto výpočtu je číslo, které je vzdáleností, nad kterou se určitě nikomu nevyplatí nevyužívanou garáž pronajímat. Je to jen hrubý výpočet při kterém bylo mnoho „kdyby“. Záleží na tom, kdo garáž pronajímá – jaká je jeho současná finanční situace, na tom čím jezdí a jaká by byla spotřeba jeho vozu, pokud by musel vše zařizovat sám, na tom, o jakou se jedná garáž a jaký by byl nejenom relativní zisk, ale samozřejmě i absolutní (příliš levné garáže by se nemusely vyplácet pronajímat ani při dojezdové vzdálenosti 50km).

Vzdálenost 147 km, ale není číslem, kterého by se člověk musel striktně držet. Jsou lidé, kteří o pronajímání garáží nemají zájem, jsou lidé, kteří své peníze dokáží použít jinak a mnohem lépe a nebo se nachází v situaci, kdy potřebují peníze a to, že by mohli garáž pronajímat, je to poslední, co by je napadlo.


Jak toho všeho využít?

Ještě jednou se vraťme k tomuto článku. Pokud se rozhodnete k selekci nemovitostí způsobem, který jsem uváděl v tomto textu, máme vybraných např. 20-30% garáží, které nejsou pravidelně využívané a tak je zde mnohem větší šance, že přesvědčíte majitele k tomu, aby garáž prodal a volné prostředky lépe využil.
My však nezůstaneme pouze u toho, ale všechny garáže, které jsme si označili za zajímavé prověříme na stránkách katastru nemovitostí.

katastr-informace

Na mapě si vyhledáme naší lokalitu a v její dolní části klikneme na ikonku „KN“. Místo kurzoru se objeví otazník a pak už jen stačí klikat na jednotlivá čísla nemovitostí, pod kterými se zobrazují jejich majitelé. My si vybereme ty, jejichž trvalé bydliště je vzdálené alespoň 147 km od nemovitosti. Tohoto čísla se nemusíme striktně držet, můžeme brát např. vzdálenost 100km a více. Prakticky jde o to, cíleně si vyzobat takové majitele, kteří garáž již vlastnili, ale odstěhovali se, nebo ty, kteří garáž zdědili po svých rodičích ale bohužel je pro ně na naprosto nevhodném místě. To, jak fakticky vypadá nemovitost sama a její okolí, může napovědět, zda je využívaná či nikoliv.

A pak už jen poslat dopis a nabídnout pro obě strany výhodný obchod

Tak jsme ze stovek garáží vyhledali ty, které mohou nám i současnému majiteli přinést užitek. Napsání stovek dopisů a jejich hromadné odeslání by bylo plýtváním penězi. Takto ale ze stovek garáží vybereme ty naprosto nejvhodnější a poštovné bude za hubičku. Třeba se člověk zrovna netrefí do doby, kdy má majitel chuť a čas svojí garáž prodat, ale rozhodne-li se jí zbavit později, budete první, na koho si vzpomene.



 


Jak bude reklama vypadat?
-
Zde může být vaše reklama navždy jen za 299 Kč
Zobrazit formulář pro nákup

Přidejte komentář

Your email address will not be published. Required fields are marked *