Oslovujete majitele garáží přímo? Ne? Chyba! Možná přicházíte o peníze

Doporučte přátelům:
RSS
Facebook
Google+
http://www.nelzu.cz/2016/12/28/oslovujete-majitele-garazi-primo-ne-chyba-mozna-prichazite-o-penize/
Twitter

Jak na garáže o které je extrémní zájem?

jednom z předchozích článků jsem psal o tom, jak dlouho jsem čekal na garáž v jedné lukrativní lokalitě uprostřed Pardubic. Trvalo to celé dva roky! Ono to totiž není zrovna snadné. Na místě, které mě zajímá, jsou dvě řady garáží a jsou v docela husté panelové zástavbě. Těch potenciálních zájemců je moc a garáže nejsou volné vlastně žádné. Takže pokud o nějakou člověk skutečně stojí, musí mít buď velké štěstí a nebo by měl tomu štěstíčku jít trochu naproti.
Zvlášť v tomto případě není od věci použít všech dostupných zbraní. První co vždy zkusím, kouknu na veřejně dostupné nabídky. Moc od toho neočekávám, ale je to jedna z metod, která mě stojí dvě tři minuty vyhledávání na internetu. Dále lze postupovat jak popisuji ve výše uvedeném článku. Dnes bych se ale rád zmínil o něčem, co jsem zde ještě nezmiňoval. Kdy, jak a proč oslovit majitele napřímo a jakým majitelům dát vědět.


Vybírám garáže, jejichž vlastníci bydlí daleko!

Když chci oslovit majitele napřímo, potřebuji na ně sehnat nějaký kontakt. Bohužel v katastru nemovitostí na sebe lidé nenechávají telefon a jediné s čím se dá pracovat je adresa. Z toho vyplývá, že se budou psát dopisy. Cena odeslaného dopisu není nijak závratná a tak pokud člověk volí adresáty rozumně, nebude to téměř žádný náklad. Mám tedy svoji oblíbenou lokalitu a vím, kde najít adresy jejich majitelů. Jak postupuji dál?
V článku o přesném cílení poptávek jsem psal, že si nevybírám garáže, jejichž majitelé bydlí někde poblíž. Nejzajímavější garáže jsou ty, jejichž vlastníci mají trvalé bydliště nejdále. Už od vzdálenosti 100km začíná být pro majitele komplikované je na vlastní triko pronajímat. Je zde velká pravděpodobnost, že je používají jen sporadicky, nebo je mají úplně nevyužívané a pokud je pronajímají, mají s tím více starostí než užitku. Pokud k pronajímaní využívají služeb realitních kanceláří, zisky jsou pak minimální.

Proč obepisuji majitele v době konjunktury?

Nejzajímavější nákupy lze udělat v krizi, ale většinu jich provedu mimo krizi. Takže stále je co dělat. V době konjunktury jsou ceny nemovitostí výše, poptávka obvykle převyšuje nabídku a tak je nasnadě udělat pro sehnání nemovitosti více než ostatní zájemci.
Přímé oslovení vytipovaných majitelů je docela dobrý nápad, protože se tak dostanete k potenciálním prodejcům ještě dříve, než je napadne oslovit nějakou realitku a můžete tak sehnat garáže za zajímavější cenu. Co ale až se situace obrátí, nabídka převýší poptávku a lidé budou potřebovat peníze? Když přijde taková doba, i tak vám adresná rozesílka pomůže! Prostě pokaždé, když si na vás majitelé vzpomenou dříve než na realitku, vám roste šance, že nemovitost nakoupíte za rozumné peníze. Nikdo nemusí nikomu platit provizi za zprostředkování a není potřeba soupeřit s ostatními zájemci na velkých inzertních portálech. Navíc posílat majitelům dopisy v době krize je už většinou pozdě. V dnešní době, kdy jim stačí sednout k internetu, napsat text, nahrát fotku a zveřejnit inzerát na webu, nelze odesílat dopisy takto na poslední chvíli.


Proč neodkládat peníze za každou cenu!

Protože odhadnout kdy přijde krize je téměř nemožné, je třeba oslovovat potenciální zájemce stále. Mít své oblíbené lokality, mít přehled o vývoji cen a psát těm, kteří nám mohou garáže prodat. Nelze hromadit peníze na účtě a čekat až budou lidé v úzkých, až budou shánět hotovost. Investovat je třeba průběžně i za cenu, že bude shánění volných nemovitostí obtížnější. Pokud bychom jen čekali na ty nejlepší příležitosti, utekla by nám řada těch nadprůměrných, díky kterým bychom i s menším zhodnocením nakonec vydělali více, než kdybychom čekali na příležitost příležitostí, která by stejně nakonec nemusela přijít.

Jak a co jim píši?

Když píši majitelům garáží, napíši popravdě o co mi jde a zanechám na sebe kontakt. V textu uvádím, že mám zájem o koupi i v následujících letech a pokud mají garáž nevyužívanou a rozhodli by se ji někdy prodat, aby se mi ozvali. Nezapomínám ani na upozornění, že nejsem RK.
Spousta lidí garáž skutečně nevyužívanou má, jen nemá čas to řešit. Někteří z nich by dokonce volné prostředky dokázali ihned využít efektivněji. Moje zkušenost je taková, že na přesně cílené oslovení potenciálních majitelů nemovitostí odpoví ihned 20-30% lidí a další část si dopis uschová pro strýčka příhodu.
Z těch co odpoví, dorazí nějaké předběžné cenové nabídky, informace o tom kdy budou garáže k dispozici, nebo co se s nimi bude v následujících měsících dít a už se s tím dá nějak pracovat. Každopádně člověk nikdy neví, co bude potřebovat a kdy se mu peníze budou hodit. To nejdůležitější je hotové – už o mě vědí a pak už stačí jen čekat.


Funguje to?

No jistě že to funguje a rozhodně je to levnější než ostatní aktivity. Oslovuji konkrétní osoby s konkrétními nemovitostmi a komunikuji s nimi osobněji. Posílám fyzický dopis, který má mnohem vyšší trvalou hodnotu než elektronická nabídka. Vyhýbám se tím dalším prostředníkům, kteří by si řekli o provizi, vyhýbám se tak i vysoce konkurenčnímu prostředí Srealit a podobných exponovaných portálů.
Věříte mi? Nemusíte, protože to co zde popisuji je tak snadné a tak levné, že si to můžete vyzkoušet sami.


Jak bude reklama vypadat?
-
Zde může být vaše reklama navždy jen za 299 Kč
Zobrazit formulář pro nákup

5 thoughts on “Oslovujete majitele garáží přímo? Ne? Chyba! Možná přicházíte o peníze

  1. Aha. Ona cenotvorba je zajímavá „věda“. Například koupit garáž za 250k a pronajímat za 1k/měsíc je dle mého celkově málo. To je další neznámá? Podle čeho odhadnout cenu, za kterou pronajímat? Podle Srealit a podobného?
    Mohl byste mi říct nějaké knižní tituly, které by mohly být zajímavé a nápomocné?
    I vyjednávání o ceně je otázka sama o sobě.

    1. Spíše je to o zkušenosti. Chce to mít opět přehled o tom, za kolik se pronajímá v dané lokalitě a tu garáž nekupovat příliš draze. Pokud vím, že se pronajímá za 850-1000 Kč tak bych za tu garáž nedal více jak 100.000Kč. Už jsem to psal dříve, akcie dělají historicky 10% ročně a ty lze považovat za zcela pasivní příjem. Garáže za pasivní příjem nepovažuji, takže by to pod 10% nemělo jít.

  2. Další super článek!
    Napadá mě pár dotazů. V dopise už zmiňujete vaši představu o ceně nebo nikoli?
    Zajímalo by mě také, jak probíhá jednání, jak „smlouvat“ o ceně apod.
    A ještě mě napadlo, nevím, zda jste o tom už nepsal. ALE! Jak vybíráte lokalitu? Můžete o tom napsat článek? Zajímá mě, zda třeba pracujete s demografickými údaji nebo proč se rozhodnout pro konkrétní lokaci.
    Já osobně mám v blízkosti 3 města v okolí (cca 20k obyv. každé), proč by některé z nich mělo „vyhrát“? A taky mě zajímá pronajímání garáží na vsi.

    Díky!
    Cuprumov

    1. Naposledy jsem obepisoval teď před Vánoci. Sice z toho žádný nákup nebyl, ale lidé se ozývali. Pokud využívám dopisů, tak konkrétní cenu nezmiňuji. Potřebuji, aby mi zareagovalo co nejvíce lidí a otevřel se prostor k diskuzi.
      Co se týče lokalit, asi by to byl zajímavý článek. Rozhodně bych prioritně vybíral lokality v místě bydliště. Nedávno jsem četl pár zajímavých knih, které se věnovali migraci lidí a městským gethům. Možná by vám to otevřelo oči. Rozebíralo se tam, proč jsou getha stále na stejných místech a proč je tak těžké s tímto problémem cokoliv dělat. Často čtu např. na webtrhu o různých plánech o koupi nemovitosti ve čtvrti nepřizpůsobivých a o tom, jak na tom dotyční v následujících letech zbohatnou. Literatura o urbanismu i mé zkušenosti hovoří o opaku.
      Já nejsem žádný spekulant, takže se rozhoduji pouze na základě zdravého rozumu. Vybírám lokality, které jsou ve středu města, nejčastěji v panelové zástavbě, kde je garáží málo, s optimální sklatbou obyvatelstva. Sice je mnohem těžší je nakoupit, ale zase nebudete mít problém najít nájemníka. Např. u nás ve stotisícovém městě se prodávají garáže 5km za městem za 20.000Kč na periferii za 50.000Kč-100.000Kč a ve středu města za 250.000Kč. Takže ty rozdíly jsou opravdu extrémní. Raději si počkám na tu nejlepší garáž, když bude za rozumnou cenu (např. za 150-200 tisíc), než kupovat deset nejlevnějších. Nájemníky by člověk sháněl jen horko-těžko a problémy by na sebe nenechaly dlouho čekat.

Přidejte komentář

Your email address will not be published. Required fields are marked *